Почему не дают ипотеку

27.09.2012

По собственной статистике банков, только 7 из 10 человек получает ипотечный кредит. А отказы никогда не обосновываются – банки имеют на это право по закону.

По каким причинам банки чаще всего отказывают в выдаче ипотечного кредита? Мы поговорили со специалистами по ипотеке нескольких агентств недвижимости Нижнего Новгорода, и готовы поделиться с вами информацией.

Наши консультанты:

* Ирина Малыгина, директор АН «Кварц», лауреата конкурса «Российской гильдии риэлторов» «Профессиональное признание 2012» в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке ипотечных сделок».
* Наталия Маркова, начальник отдела ипотечного кредитования АН «Адрес»,
* Анна Рузова, заместитель директора по ипотечной деятельности АН «Вариант плюс».

Тройка «призеров»

Если бы все обратились в банки за ипотекой, то самой частой причиной отказа стал бы недостаточный размер доходов. Даже если кредит будет обеспечен залогом недвижимости, низкий уровень доходов (либо высокий уровень расходов) приведет к отказу в выдаче кредита.

Действительно, воспитателю детского сада или врачу поликлиники нужно будет либо предложить высокий первоначальный взнос, либо привлечь платежеспособного созаемщика, либо представить дополнительный залог, либо честно рассказать о дополнительных (даже нечестных) источниках дохода. Большинство так и поступает, поскольку, по словам Ирины Малыгиной, доля заемных средств при покупке жилья в новостройке превышает 50%.

Если исключить размер дохода, то, по мнению специалистов, среди причин отказов можно выделить трех лидеров.

1 место. Плохая кредитная история заемщика

Просрочки по выплатам предыдущего кредита (неважно, за автомобиль или за стиральную машину) – серьезный минус для заемщика. Отсутствие кредитной истории – тоже минус. Поэтому клиентам советуют сначала взять краткосрочный потребительский кредит, полностью его выплатить, и лишь потом обращаться за ипотекой.

Банк может отказать в кредите и в том случае, если кредит благополучно погашен, но взят был на покупку «мелкой» вещи: например, сотового телефона. Объяснение простое – если человек не мог за наличный расчет приобрести телефон, то, как он рассчитывает выплачивать проценты по ипотеке?

И даже тот факт, что клиент не дал согласия на то, чтобы о нем брали сведения из бюро кредитных историй, как правило, ведет к отказу в выдаче кредита.

2 место. Нарушение закона

«Это касается и судимости, и участия в ДТП, и даже «безобидных» просрочек по уплате налогов и алиментов», - говорит Наталия Маркова. Претендуя на ипотечный кредит, заемщик должен быть на 100% уверен, что никогда не привлекался по уголовным и административным делам. Банки проводят строгую проверку через службу судебных приставов, и могут затребовать архивные данные за последние десять лет. Кроме того, судебные разбирательства, имевшие место в жизни гражданина, отражаются в архивах судов и УВД.

3 место. Негативная репутация работодателя

«Сам заемщик в данном случае ни при чем, - поясняет Анна Рузова. - А вот у работодателя могут быть проблемы с налоговой, с другими органами. Если предприятие проходит процедуру банкротства, это тоже негативно скажется на перспективах получения кредита».

Вся королевская рать…

По данным ипотечного отдела агентства недвижимости «Кварц», более двух третей людей, приобретающих жилье в ипотеку, – это семейные пары. Возраст заемщиков колеблется между 27 и 50 годами. Большая часть одобренных кредитов приходится на возрастную группу от 30 до 45 лет. Все заемщики имеют стабильные доход и работу. В абсолютном большинстве случаев они работают по найму. Отказы же в ипотеке, так или иначе, сводятся к первым трем из нашей тройки призеров.

Сокрытие действующего кредита

Человек еще не выплатил кредит за машину и домашний кинотеатр, а хочет взять ипотечный заем еще на 10 лет. Разумеется, банк усомнится, что у такого клиента будет возможность расплатиться за все.

Ложная информация

В заявлении на получение кредита необходимо указать основные сведения о себе. Случается, что заемщик, пытаясь представить себя в более выгодном свете, сообщает банку дезинформацию (например, скрывает, что у него есть кредитная задолженность). А когда служба безопасности банка проверит сведения (а она проверит), обман раскроется и кредитование станет невозможно.

Поддельные документы

Неважно, идет речь о подделке справки 2-НДФЛ, трудовой книжки (бывает, что человек сам купил трудовую книжку, сам заполнил, сам предоставил в банк) или о предоставлении фальшивой регистрации. Интернет-журнал Metrinfo.Ru предупреждает: данные, указанные в справке 2-НДФЛ, будут проверять с лупой. Проверят также, не является ли бухгалтер родственником заемщика.

Некоторые хитрецы приносят справку 2-НДФЛ от крупной фирмы и указывают телефон этой компании. На этом телефоне сидит проинструктированный человек, который подтверждает сведения заявителя. Но стоит найти телефон этой фирмы в справочнике или в Интернете, и там этого работника и указанного в заявлении телефона уже никто не знает.

Есть фирмы, которые выдают справки 2-НДФЛ за вознаграждение. Это реально существующие конторы, а «справковыдавание» - их побочный бизнес. Под стеклом у офис-менеджера такой фирмы лежит список мертвых душ, фамилии которых надо подтверждать. Правда, эти фирмы рискуют очень быстро примелькаться и попасть в черный список банка. И тогда уже реальные сотрудники этой фирмы не смогут нигде получить никакого кредита.

В некоторых банках до последнего времени ограничивались телефонным звонком, но в последнее время, когда деньги вновь оказались в цене, стали выезжать на место службы претендента на кредит.
А вот когда выяснится, что трудовая заполнена одной и той же рукой, а диплом покажет, что отпечатан на принтере, результат будет один. Вернее, два. Первый - отказ в выдаче кредита, а второй - внесение в черный список неблагонадежных заемщиков.

Отсутствие документов

Отсутствие или порча паспорта, водительского удостоверения, военного билета также может стать причиной отказа. В некоторых кредитных учреждениях обращают внимание даже на качество ксерокопий.

Отсутствие образования

Банкиры считают, что, чем качественнее образование, тем выше квалификация заемщика. Чем выше квалификация, тем лучшую работу сможет найти заемщик. А чем лучше и стабильнее работа, тем выше у заемщика платежеспособность. Если же диплома нет, банковские специалисты считают, что нет и шансов устроиться на подходящую (для получения кредита) работу.

Не та профессия

После кризиса банки с особым вниманием стали оценивать людей тех профессий, у которых по роду деятельности нестабильный доход и высокий риск получения серьезной травмы.

Например, в стоп-лист попали люди героических профессий, рекламщики, страховые агенты, менеджеры по продажам, риэлторы, актеры, художники, профессиональные спортсмены и т.д.

Собственное дело

По данным Ирины Малыгиной, индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса значительно реже, чем «наемники» получают одобрение банка на получение ипотечного кредита. Особенно часто отказывают индивидуальным предпринимателям, не имеющим статуса юридического лица. Объясняется это тем, что доходы такой категории трудящихся установить практически невозможно.

Недостаточный стаж на новом месте работы

Если клиент на испытательном сроке, то банк предложит ему обождать с кредитом до его окончания. Кроме того, в случае сомнений в доходе банки предлагают сумму займа по своему усмотрению, чаще всего ниже той, которую запрашивал гражданин.

Частая смена работы

Частая смена работы или неожиданный карьерный рост (с должности рядового сотрудника в кресло руководителя компании) вызывают подозрения. Основания для этого есть. Предоставил ли человек неверные сведения о себе, или действительно резко взлетел вверх по карьерной лестнице, - неважно. Важно другое: если подобный заемщик потеряет работу, ему будет крайне сложно найти аналогичную замену.

Возраст и состояние здоровья

Ряд банков не выдает ипотеку пенсионерам, причиной отказа также может послужить инвалидность.

Объект недвижимости не соответствует требованиям банка

В каждом банке есть свой перечень объектов недвижимости, под которые возможна (или невозможна) выдача кредита. К примеру, жилье не должен стоять в плане под снос, не должно быть ветхим, большинство банков не кредитует дома народной стройки. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи квартиры и в течение срока действия кредитного договора в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств. В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек.
А в случае покупки жилья на первичном рынке, банки могут отказать в выдаче кредита под недвижимость ненадежных застройщиков (если у них сомнительная репутация или шаткое финансовое положение).

Занавес-то не железный …

Естественно, банки стремятся давать кредиты «идеальным» заемщикам – имеющим постоянную работу, стабильный доход, состоящим в браке. Однако идеальных на всех не хватает, поэтому приходится идти навстречу реальным клиентам.

Неподтвержденные доходы

Да, банкам важно, чтобы заемщик был официально трудоустроен и регулярно получал заработную плату, позволяющую обслуживать кредит. Однако сегодня многие банки принимают наравне со справкой 2-НДФЛ справку по форме банка, где отражаются реальные доходы заемщика. А помимо официальных доходов используют и косвенные методики оценки кредитоспособности. В том числе - доход «в конвертах» и даже, если верить отзывам, взятки.

Владельцы бизнеса

Да, владельцы бизнеса, зарегистрированные в виде ООО, но сдающие отчеты по упрощенной форме, стоят среди «отказников» на втором месте после индивидуальных предпринимателей. Но они тоже могут-таки получить кредит. В этом случае фирма, выступающая в качестве ипотечного брокера, может восстановить бухгалтерию, навести в ней порядок и уже после этого подать в банк документы своего клиента.

«Неправильные» профессии

Да, у заемщиков героических профессий работа связана с риском для жизни, да есть люди с маленьким, нестабильным или даже нелегальным доходом. Но, по словам ипотечных брокеров, ключевым словом является все-таки «доход».

По информации Metrinfo.Ru, таким людям потребуются дополнительные справки и свидетельства. К примеру, у топ-менеджеров с серыми доходами могут потребовать учредительные документы компании-работодателя, а у наемных сотрудников — приказ о назначении человека, подписавшего справку о доходах.
Какими бы ни были сложности, Анна Рузова дает практический совет: «Не скрывать информацию, обсуждать ситуацию и находить пути выхода. Надо честно сказать, какие проблемы есть, но упомянуть и другие положительные качества, чтобы весы встали ровно». Согласна с ней и Наталия Маркова: «Ипотеку можно получить и с «белым», и с «серым» доходом. Единственное требование – он не должен быть виртуальным».

При подготовке материала использовались данные аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы

Фото: kreditbank-v-gorode-kolpashevo.banknoote.ru

Елена Шевцова

 

Продажа и монтаж архитектурных фасадных элементов.